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miércoles, 15 de junio de 2011

JUGADA MAESTRA 2

Bien , seguimos con suposiciones. Hasta ahora no conocemos mas que lo publicado en la cnmv .
El valor minimo actualmente ronda los 0.8 , este valor disminuye a medida, que la empresa va añadiendo perdidas en su balance. Es mas podria seguir bajando, si pre ak, se valoran los activos de nyesa, y se provisionan aun mas, por un supuesto exceso en su valoracion. Por lo tanto tomar como referencia el precio de 0.8 es correcto, pero no te da ninguna seguridad.
Segregacion de activos, este seria el segundo paso, bien como sabemos nyesa tiene una serie de activos, que podemos dividir en dos. Activos suelo y promociones en españa, con cargas hipotecarias iguales o superiores a su valor actual segun la ultima auditoria. Obviamente, aqui la salida seria a valor 0. Deuda activo. Y al balance de nyesa aportarian 0 euros (consideremos 0 euros). Bien luego otra serie de activos hoteles, residencias..... En este caso el valor de la hipoteca y cargas de los mismos, es practicamente el mismo que de valoracion. Imaginemos y mantengamos la misma hipotesis. Valor 0. Finalmente esta costa rica, valorado creo, en 220 millones de euros, de los cuales en nuestro balance figura un 50%. Podrian siempre alegando a circustancias de mercado, venderlo, y hacerlo bajo valoracion del mismo. Pongamos 180 millones, 90 para nyesa, menos las cargas y deudas, que creo son algo menos de 7 millones. En resumen, para no liarnos, aceptamos 90 millones por el 50% del proyecto de CR. La caja de nyesa tendria 90 millones, y activos inmobiliarios 0.
Bien las deudas que ahora mismo no sabria cuantificar, sin garantia hipotecaria, podrian ser de algo mas de esos 90 millones de euros.

En teoria, liquidado todo, el valor de nyesa segun el balance auditado seria de -110 millones, como hablamos de la matriz. El valor obviamente seria , los 110 millones, menos las posibles depreciaciones por la venta de esos activos. Es decir como he dicho, podriamos tener a nyesa con un patrimonio de 40 millones de euros, sin deuda, sin activos y con un valor por accion de 0,4 euros.

Ahora queda el cambiar el objeto social. Y por fin ampliar capital, imaginemos que aportan 150 millones en activos. Y la ampliacion se hace a 0,4. 375 millones de acciones mas las 160 existentes. 535 millones de acciones. a 0.4 de nominal.

Corbis pasaria a tener un 70% de nyesa. Bartibas 20% , y nosotros un 10%.

La opa seria a nominal, por sobrepasar el 30%, a 0.4 . Y fin.

Cada accionista de nyesa, tendria por un lado acciones de una sociedad no cotizada inmobiliaria con patrimonio negativo. De otra sociedad no cotizada con activos hoteles residencias con patrimonio 0 o negativo. Y acciones de una cotizada, con valor nominal 0.4.

Fin de la partida. Quien dice 0.4, dice 0.6 0.8 o 0.1 es por hacer la simulacion con numeros.

Problemas:

1- Bartibas tiene pignoradas gran parte de sus acciones, si pongamos tuviera pignoradas 40 millones como garantia de 30 millones de euros. A 0.4 solo garantiza 16, por lo tanto tendria o bien que aportar garantias adicionales, o el banco quedarse con todas las acciones de bartibas. Seria bueno saber cuantas tiene pignoradas, y ver hasta que nominal el 100% le cubren las garantias.

2- Se debe dar el ok, por 2/3 o el 50% de las acciones con derecho a voto, es mas en el caso de cambio de denominacion social, se puede negar cualquier accionista al mismo, y tendra que recibir el precio medio de los ultimos 3 meses del valor. Ahora seria 1.08.

3- La valoracion de los activos aportados por corbis, debe ser avalada por un auditor independiente, cuanto valen esos activos?

En resumen una buena jugada, con muchos matices y dependencias. Donde como veis el que mas podria sufrir seria el mismo bartibas.

Por ello, cobra importancia el mantener el consejo , o al menos tener alguien que nos represente en el futuro. Para al menos, tener la maxima informacion posible.

Suspensiones de pagos, o ejecucion de garantias por parte de los bancos a bartibas, y un largo etc de posibiliades tambien habria que contemplarlas.

En todo caso, si se procediera a liquidar los activos inmobiliarios de la empresa, mejor que el consejo tenga alguien de confianza.

Corbis que a nadie se le olvide, salvo que yo lo desconozca, debe meter los activos de cahispa inmobiliaria, en algun sitio, y hacerlos liquidos. Aqui quiza podria cobrar sentido aquella propuesta que sono por los mentideros, de aportacion de multiples activos de cahispa y nyesa en otra cotizada, ex portillo. Quien sabe.

Sin duda todo propio de una trama de mi querida y leida Agatha.

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