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jueves, 21 de julio de 2011

TRABAJO

Maximizar el rendimiento de mis activos, para aumentar su valor futuro, con el mayor beneficio posible. Eso es lo que busca todo empresario.

Bien, una empresa tiene activos y pasivos. Simplifiquemos, suelo, inmuebles para la venta, hoteles, residencias oficinas y plazas de garaje. Eso son activos. Pasivos La deuda de esos activos. Dejemos a un lado creditos, provisiones, depreciaciones........ Simplifiquemos.

Bien todos los activos a precio valoracion 2010 estan hipotecados. Conclusion, y con el panorama actual, si cada activo se vendiera y saldara su hipoteca nos dariamos por contentos.

Suelo, la situacion es por todos conocido, hoy por hoy no hay financiacion para nuevas promociones, por lo tanto el suelo, es un activo improductivo.

Bien pinta mal la situacion. Opciones.

Lleguemos a un acuerdo con los bancos y cajas acreedoras, mantener una infraestructura para una caja o banco, para la venta y promocion de todo el suelo y vivienda que se han quedado como pago a deudas, no es viable. Por lo tanto ofrezcamos participar en la promocion y gestion de suelo, a los bancos y cajas, y seamos socios futuros. Que conseguimos, mantener nuestra infraestructura, actividad, y que los clientes posibles, tenga acceso a una hipoteca.

En gestion de patriominio, hoteles y oficinas, pues o reinventarse o asociarse o darlos como participacion para alguien que se ofrezca a promocionarlos. Lo cierto es que los activos patrimonialistas, salvo el melia zaragoza, son de poca o nula calidad, por lo tanto, o reinventamos el concepto hotelero periferico ex expo , o lo vendemos al mejor postor. Todos han dado perdidas en estos años.

En resumen, una escision de los activos inmobiliarios de nyesa, daria como resultado una sociedad valorada en 0 euros, y con pocas posibilidades salvo medidas drasticas incluidas las de ahorro de costes de mas de un 70% y reestructuracion de la deuda a lo griego bestial, buscando colaboraciones con entidades financieras. Quiza entonces...... El problema es que a dia de hoy, nadie ha sido capaz de decirme que activos tenemos, que posibilidades de desarrollo tienen, y cuales son inviables. Si eso es un plan de empresa, diferentes opciones para optimizar los recursos que tengo en las condiciones de mercado actuales.

El tiempo cuesta, a nyesa muchos millones, 2 años se han traducido entre gastos intereses y depreciaciones, en 500 millones de euros de perdidas desde la fusion por adquisicion inversa de inbesos. Si es correcto. Ahora mismo el balance de nyesa de la sociedad individual, tiene un valor de 110 millones al cierre de 2010(ahora bastante menos). En 2008 a cierre de ejercicio era de 640 millones de euros. 500 millones entre 32 meses. 15,6 millones al mes, ha perdido en valor nyesa. O 500.000 euros al dia.....

Costa rica es un activo que se valora en 200 millones el suelo, optimista, un proyecto de 1500 millones un beneficio de 380 millones. Bien, esto en un plazo que va de 7 a 10 años. Un bnf anual de 40/50 millones anuales. Eso sobre el papel que lo aguanta todo, siendo mas realistas, y ajustando precios pongamos que en el mejor de los casos ese bnf fuera de 25 . Bien esto no cubriria ni el 75% de los gastos del resto de la sociedad.

Solucion, escindir por un lado nyesa costa rica, ceder a cambio de financiacion el 50,1% del proyecto inicial, desarrollar una infraestructura en centro america, y crear una sociedad rentable, ya lo hizo bañuelos ex de astroc en brasil. Esa sociedad seria una no cotizada, donde cada accionista de nyesa tendria 1 accion por cada 2 de nyesa . Con un valor segun suelo, menos deuda de aprox 0,4 euros accion. Donde en 10 años, de ser cierto el beneficio de 300 millones, serian promediados 30 millones. Entre 2 , 15 millones. Eso seria aproximadamente 0.1 ctms anuales, que si le sumamos el posible bnf de la sociedad en los proximos años, y lo reinvierte en el desarrollo de futuras fases, Podria en unos años, hacernos a muchos recuperar la inversion en nyesa.

Por otro lado el resto del negocio lo podemos ceder vender regalar o dejar caer en suspension de pagos, liquidarlo en resumen.

Finalmente como corbis quiere, nos quedamos con acciones de nyesa, por valor de 0.2 , y pasamos a ser accionistas de una empresa cotizada de renovables. Por mi no hay problema, vienen de regalo. Seria el precio de ahorrarse una opv para cotizar en bolsa.

Si tras liquidar la sociedad b, queda algo de liquidez, se reinvierte en CR.

No hay mucho mas, ni mucho menos. El problema es saber que garantiza que, quien a quien, y sobre todo que quiere el actual consejo.

En cualquier caso y como habreis visto, el total sigue siendo inferior a 1 euro. Y solo asi, quiza en un futuro , podamos recuperar lo que muchos habeis invertido.

Esto necesita mucho trabajo, ahorro de costes, coches no oficiales, oficinas de una planta, reduccion de personal, sueldos bajos y muchas horas e ilusion.

Esto ya lo propuse hace tiempo, lo seguire proponiendo y lo propondre a quien me lo pida. Esto deberia ya estar hecho, activo por activo, carga hipotecaria por carga, gasto por gasto, sociedad por sociedad........

Pero para eso, el consejo deberia trabajar a plena dedicacion, 10 horas al dia, 5 dias a la semana, estar ya desarrollando la sociedad en costa rica, tener un equipo de trabajo, contactos, posibles joint venture. Alguien que de la cara, alguien que crean los bancos, alguien que sepa y conozca el sector, y sobre alguien realista y que crea en proyectos, y cree proyectos.

Ustedes los conocen?, yo no y conozco personalmente a cada miembro del consejo actual.

Quedense con esto, 3 años perdidos 500 millones perdidos y mucho dinero de accionistas perdido. Calculen. 22 millones de acciones a 1,5 de media venta. 22 millones a precios de cierre perdidos por los inversores, en el plazo de 9 meses. Por lo tanto añadan a las perdidas, esos 22 millones, que hemos puesto cada uno de nuestro bolsillo.

Reflexionen, y ahora pasemos a hablar de opas y operaciones espectaculares. Eso sin contar con todas y cada una de las mentiras y tomaduras de pelo al mercado. No personalizare este punto, porque creo que ni yo me llevo la palma, y les aseguro que a mi me han engañado en publico y privado, lo peor de todo es que mi autoestima ha bajado enteros, mas que nada, sabiendo quien me ha engañado. Bueno quiza no, ya dije, yo tengo principios. Se los supuse a muchos, ahora se que fui demasiado optimista y sincero.

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