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lunes, 4 de julio de 2011

INMOBILIARIA

Bien vamos a tratar como dije de dividir en 4, los nichos de negocio de nye. El primero que analizaremos sera el inmobiliario.

Bien, como sabeis el negocio inmobiliario de nyesa, via diversas sociedades, se centra en cataluña y aragon fundamentalmente. Tambien tienen activo, en sevilla y toledo. Todos ellos estan tanto suelo , como promociones en curso como acabadas, con hipotecas por su valor actual.

En 2010 se facturo 10,8 millones de euros, por actividad inmobiliaria. Los costes de aprovisionamiento supusieron 18.1 millones de euros , estos costes son basicamente cerficados de obra, existencias y deterioros. El % de coste de personal, rondo el 10% de la facturacion. 104 mil euros. Los gastos de explotacion y deterioro de activo supusieron el 55% de la facturacion. Y los gastos financieros, el 108%.
Por simplificarlo, decir, que solo los gastos de explotacion supusieron un 220% de lo facturado. Y que los gastos financieros (basicamente creditos hipotecarios y lineas de financiacion ) supusiero casi el 90% .

En 2010, se entregaron viviendas por valor de 2,1 millones de euros. Ventas de suelo por valor de algo menos de 9 millones de euros. De la suma de ambas, 11,1 9,3 fueron por intercambio de deuda con entidades financieras. Es decir realmente la empresa nyesa, vendio en 2010, o genero actividad por algo menos de 2 millones de euros.

Tenemos prestamos subrogables, es decir viviendas terminadas o en curso, por 137 millones de euros, es decir, si mañana vendemos todo lo que estamos haciendo o hemos hecho, nuestra deuda bajaria en 137 millones.
En cuanto al suelo, tenemos activos valorados en 183 millones, que en caso de iniciar la promocion y desarrollo de los mismos, pasaria segun valor de la misma a formar parte de los subrogables. La calidad del mismo, las desconozco, solo se que parte son terrenos en La muela, sabiendo que aun nos quedan varias promociones por vender, las posibilidades de desarrollo en el medio corto plazo, serian pocas.

En total tendriamos activos, valorados a precio de hipoteca por valor de 320 millones. Vista la situacion actual, y por mi experiencia en el sector, podriamos siendo optimistas, decir que ese es su valor realizable en el mejor de los casos, con lo cual el impacto a priori en el balance seria de 0.

Tambien y por añadir a inmobiliaria, el famoso prestamo sindicado, que es el que tenemos desde hace dos años pendiente de refinanciar, por importe de 35 millones, y cuya finalidad en 2008 fue la compra de unos terrenos. Por ultimo hay unas polizas de credito por valor de 50 millones, que no aclara la parte que supone para inmobiliaria, sin mas datos, le daremos un 50% para actividad inmo nyesa.

Esto nos da que nyesa inmobiliaria (conjunto de sociedades). Tiene 405 millones de deuda con entidades financieras, 320 respaldada por activos , y 85 por sociedades.

Existencias. Aqui vendrian valorados los activos ya incluida depreciacion en provisiones, de nyesa. Bien su valor total es de 366 millones de euros. Esto quiere decir, que si dieramos por precio liquidativo de esos activos la cifra del balance auditado y dieramos por buenas las estimaciones de deuda con entidades financieras. Tendriamos un saldo negativo de unos 40 millones de euros.

No incluimos las deudas con hacienda por ivas, seguridad social y costes de aplazamiento. Que ascienden a mas de 48,5 millones de euros. El plan de pago es el que sigue

2011................10,1 millones
2012...............12,3
2013...............11,6
2014..............3,7
2015.............2,6

Quedando pendientes otros 8 millones (ya incluidos en los 48,5).

Osea si añadimos el desfase de valoracion y le añadimos la deuda con hacienda, que corresponde casi en su totalidad a la actividad inmobiliaria deberiamos liquidado todo, unos 90 millones de euros.

Soluciones: Pues complicadas, pero las hay, en primer lugar habria que valorar el suelo sobre todo, y que calidad y posibilidades tiene. En base a eso, tendriamos que intentar buscar posibilidades de desarrollo del mismo. Por mi experiencia y conversaciones con empresas en similares circustancias. Basicamente se esta desarrollando un modelo de cooperativa donde se aporta el suelo a la misma, y la ejecucion de las obras, a practicamente precio coste. COn ello basicamente consigues generar actividad, para mantener infraestructura, y ganar tiempo al delicado momento por el que pasamos. EN el caso de terreno industrial o terciario, se estan llegando acuerdos de llave en mano a coste, con multinacionales o empresas, en modo renting con opcion de compra. En resumen, hay que sacar esos activos, aun siendo a coste, para facilitar actividad que nos sirva al menos para cubrir los costos de cash. Eso añadido a facilitar la decision de refinanciacion de bancos, y quitas en creditos al hacer liquidos los mismos. Harian que el objetivo fuera, conseguir el coste 0. Es decir que al final ejecutados esos activos , el impacto en el patrimonio fuera 0. Para esta actividad, se necesita poco personal y subcontratado. La clave dar un nivel de calidad, que permita crear una imagen para futuras promociones, por lo tanto la clave seria un control de costes y calidad. COn una reduccion de costes de actividad llevados a su minima expresion. Y buscar a medio largo plazo, la posibilidad de inversion en activos de alta calidad. Segun un estudio de I, en los proximos 5 años, los unicos activos con salida al mercado seran los de alta calidad. Por lo tanto buscar la calidad, imagen y desarrollo de pequeños proyectos, de gran calidad y valor añadido.

El modelo de gestion de inmobiliarias de estos ultimos 8 años, nunca volvera a funcionar. Recalificaciones de terreno, en pueblos de la periferia, con construccion de baja calidad, con margenes del 30%. Se acabo, la oferta de vivienda no se absorvera en los proximos 5 años. Hay que cambiar el modelo de gestion, adelantandose al futuro y buscando elementos diferenciadores.

Se acabo el vender sobre plano, ahora la oferta supera en 3 veces la demanda. El cliente busca calidad, servicio y garantias. Y si quieres vender hay que diferenciarse y adelantarse a la competencia.

Espero vayamos añadiendo via vuestras opiniones, ideas y posibilidades, la realidad es dura, pero ahora es el momento de crear los cimientos de una futura inmobiliaria partiendo desde 0.

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